深圳市房地产中介协会
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2019年9月《协会说法》:签订独家代理协议后“跳单”,可追责
2019-09-24 09:29:55

鹏仔2.png(鹏仔):芥芥,A公司最近和业主苏某签订了《独家代理协议》,约定了6个月的独家委托期限,但苏某在委托期间内找了B公司卖出了他的房子。

芥芥.jpg(芥芥):苏某这种行为不就造成违约吗?

鹏仔2.png(鹏仔):是啊,苏某签完《独家代理协议》后,A公司就带着客户肖某等人去看房。过了一个月,苏某单方面向A公司提出解除《独家代理协议》的要求,然后就找了B公司与肖某(A公司带看过的客户)签订了买卖及居间合同。

A公司发现后,要求苏某按照《独家代理协议》约定赔付违约金。但苏某认为他已经提出解约了不算违约,而且A公司的《独家代理协议》属于格式合同,对双方的权责约定不公平,不符合诚信原则。双方意见僵持不下,A公司只能将苏某告到法院。

芥芥.jpg(芥芥):那法院如何判呢?

鹏仔2.png(鹏仔):法院认为,《独家代理协议》一般都是中介公司为了可以重复使用而预先拟定的,认为A公司的《独家代理协议》属于格式条款,但该协议条文不多,仅有2页纸,且违约责任条款处已加黑加粗显示,系采取了合理方式提醒苏某注意,苏某作为完全民事行为能力人,应知悉签订协议意味着授权A公司独家出售房屋及违约应承担赔偿责任。

另外,苏某认为其已经提出解约不算违约的诉求,根据《合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同,因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于当事人的事由以外,应当赔偿损失。”委托合同任意解除权也同样存在法律后果,所以判定苏某承担“擅自终止”的违约责任,赔偿A公司相应的违约金。

芥芥.jpg(芥芥):嗯嗯,芥芥还有一点要提醒的是,根据此前法院判决,也有对《独家代理协议》约定过高的违约金数额不予支持的情况,所以签订《独家代理协议》,一定要确保无加重对方责任的条款,而且违约金数额相对合理。

 芥芥(小图).jpg

【芥芥话你知】

独家代理模式在不少房地产发达国家或地区被广泛应用,通过专属专任的方式,很大程度上促使房地产中介方更为有动力“忠诚”履行专业义务,为消费者提供高效、优质服务;对应的也能有效保障房地产中介方提供服务,获取报酬的合法权益。

在符合《合同法》、《深圳市房地产市场监管办法》等相关法律法规的前提下,有条件企业可尝试应用“独家代理”模式为消费者提供更为优质的服务,进而树立起自身品牌信誉度。值得注意的是,《合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”因此,在房屋买卖居间活动中,中介公司及中介人员与消费者签订《独家代理协议》时,对缔约双方重要影响的因素,尤其是违约责任条款,应使用加黑加粗字体进行提示告知,尽到提醒格式条款的注意义务。

同样,如果只期望利用消费者不明就里的心态,通过“独家代理”的名义获得垄断房源的排他优势,而没有真正从服务上体现“独家代理”者专业性与高效性,就会适得其反,把“好戏”唱歪了。